Czy można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej po podpisaniu umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna formą zabezpieczenia zawarcia umowy przyrzeczonej na ustalonych pierwotnie warunkach.

Umowy przedwstępne zawieramy, gdy w danym momencie nie ma możliwości zawarcia umowy właściwej z przyczyn natury subiektywnej (np. daną maszynę, niezbędną do wykonywania danej pracy możemy sprzedać w kolejnym miesiącu, gdy nabędziemy jej nowszy model) lub obiektywnej (np. daną maszynę możemy sprzedać osobie trzeciej, dopiero wówczas, gdy otrzymamy ją od jej producenta), a chcemy mieć pewność, że umowa przyrzeczona (zwana również umową definitywną) na ustalonych pierwotnie warunkach (np. odnoszących się do ceny) finalnie zostanie podpisana. Najczęściej zawierane są przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości, maszyn, pojazdów i urządzeń oraz przedwstępne umowy dzierżawy i najmu.

Zaleta umów przedwstępnych.

Nieprzecenioną zaletą umów przedwstępnych jest możliwość domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze stosownego powództwa.

Możliwość żądania wykonania umowy przedwstępnej.

W jakich przypadkach można żądać zawarcia umowy definitywnej?

Powyższa kwestia uregulowana została w przepisie art. 390 par. 2 k.c., zgodnie z którym gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Cóż to oznacza?

Zawarcia umowy przyrzeczonej można się domagać wówczas, gdy:

1. umowa przedwstępna sporządzona została w takiej formie, w jakiej zgodnie z przepisami prawa, pod rygorem nieważności, powinna zostać sporządzona umowa definitywna. Tytułem przykładu można tutaj wskazać na umowę sprzedaży nieruchomości, dla której przepisy prawa przewidziały formę aktu notarialnego właśnie pod rygorem nieważności. Jeśli w takiej samej formie zawarta zostanie przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości, każda z jej stron może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej;
2. umowa przedwstępna sporządzona została dowolnej formie (np. pisemnej), gdy przepisy prawa nie przewidują pod rygorem nieważności formy szczególnej dla umowy definitywnej. Tytułem przykładu można się powołać na umowę sprzedaży maszyny rolniczej. Przepisy prawa nie wymagają pod rygorem nieważności tego, aby w/w umowa sporządzona została w formie szczególnej. Aby móc dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży wskazanej ruchomości, wystarczającym jest zatem zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej.

Jak dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej?

Na zakończenie warto wskazać, że:
• dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej można w drodze tzw. powództwa o nakazanie, w którym domagamy się tego, aby sąd zobowiązał do złożenia określonego oświadczenia woli osobę, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej;
• gdy sąd uwzględni w całości w/w powództwo o nakazanie, wyrok sądowy zastępuje umowę przyrzeczoną. Stanowi on zatem potwierdzenie, że doszło do skutecznego zawarcia umowy definitywnej. W praktyce powyższe orzeczenie sądu stanowiło będzie podstawę do dokonania stosownych wpisów np. w dowodzie rejestracyjnym pojazdu lub księdze wieczystej nieruchomości.