Zadatek – w jakich wypadkach można go zatrzymać?

Zadatek – element wielu umów.

Elementem wielu umów, których termin realizacji ma nastąpić w pewnym odstępie czasu od dnia ich zawarcia, są postanowienia o zadatku. Najczęściej powielamy w nich rozwiązanie, znajdujące się w przepisie art. 394 par. 1 k.c., zgodnie z którym w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona bez wyznaczenia terminu dodatkowego może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Czy można zatrzymać zadatek w przypadku niewykonania umowy przez drugą stronę?

W świadomości wielu z nas funkcjonuje przekonanie, iż jedynym warunkiem skorzystania z powyższego uprawnienia jest fakt niewykonania umowy przez drugą stronę, niezależnie od tego z jakich powodów doszło do braku realizacji jej postanowień.
Powyższe rozumowanie nie jest prawidłowe.

Czym jest niewykonanie umowy, uprawniające do zatrzymania zadatku?

Należy bowiem pamiętać, że z niewykonaniem umowy, uprawniającym nas do skorzystania z prawa do zachowania zadatku lub domagania się jego dwukrotności mamy do czynienia wyłączenie wówczas, gdy nie jest ona zrealizowana z powodu okoliczności, za które druga strona ponosi odpowiedzialność. Z sytuacją taką mamy do czynienia wyłącznie wtedy, kiedy dana strona ma obiektywną możliwość realizacji umowy w przewidzianym w niej terminie, a nie wykonuje jej postanowień z przyczyn leżących po jej stronie.

Kiedy nie można zatrzymać zadatku?

Uprawnienie do zatrzymania zadatku lub do dochodzenia jego dwukrotności nie powstaje zaś, gdy druga strona nie wykonuje umowy z przyczyn za które nie ponosi odpowiedzialności. Z taką sytuacja będziemy mieli przykładowo do czynienia, gdy:
• strona w przewidzianym umową przedwstępną terminie nie przystąpiła do aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, albowiem nie otrzymała ona kredytu na jej zakup (pomimo dopełnienia wszelkich wymaganych przez bank formalności), albo formalności z jego udzieleniem z przyczyn od niej niezależnych przedłużyły się,
• na rynku nie ma możliwości nabycia materiałów, niezbędnych do wykonania umowy,
• warunki pogodowe nie pozwoliły na wykonanie przedmiotu umowy z zakreślonym w niej terminie.

Postanowienia o zadatku można modyfikować umową.

Wskazać również należy, że postanowienie o możliwości zatrzymania zadatku, w brzmieniu nadanym przepisem art. 394 par. 1 k.c. można modyfikować umową. Można zatem umieścić w niej zapis, uprawniający do zatrzymania lub domagania się dwukrotności zadatku również w przypadku niewykonania umowy z przyczyn, za które druga strona nie ponosi odpowiedzialności.

Uwagi końcowe.

Na zakończenie warto dodać, że:

1. aby skutecznie skorzystać z uprawnienia do zatrzymania zadatku lub dochodzenia jego dwukrotności, należy wcześniej odstąpić od umowy;
2. w związku z tym, iż zadatek jest substytutem odszkodowania, w przypadku skorzystania z prawa do jego zatrzymania lub domagania się zapłaty jego dwukrotności, stronie nie przysługuje już odszkodowanie z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.