Jak zabezpieczyć się w przypadku podjęcia decyzji o ustanowieniu rozdzielności majątkowej, po to by małżonek posiadający zdolność kredytową, mógł nabyć nową, większą nieruchomość?

Potrzeba większego własnego „M”.

Bywa tak, że małżonkowie, zamieszkujący w małym mieszkaniu, podejmują działania, by nabyć nową większą nieruchomość. W tym celu decydują się na sprzedaż ich dotychczasowego lokalu, środki ze sprzedaży którego inwestują w zakup nowej nieruchomości, które jednak nie wystarczają na zakup większego lokum. Zachodzi wówczas potrzeba wzięcia kredytu w celu uzupełnienia ceny na zakup nieruchomości.
Małżeństwo składa wniosek kredytowy i wtedy okazuje się, iż wymienieni wspólnie ów zdolności kredytowej nie mają z uwagi na negatywną historię kredytową jednego z małżonków.

Konieczność ustanowienia rozdzielności majątkowej w celu uzyskania kredytu.

Wtedy okazuje się, że jednym sposobem uzyskania kredytu na zakup nieruchomości jest ustanowienie rozdzielności majątkowej i następnie pozyskanie kredytu przez małżonka z dobrą historią kredytową.
W następstwie powyższego dochodzi do sytuacji, w której po ustanowieniu rozdzielności majątkowej nowa nieruchomość nabywana jest wyłącznie przez jednego małżonka do jego majątku osobistego za środki pozyskane z kredytu oraz za środki uzyskane z tytułu sprzedaży mieszkania małżonków.
Jakie będą konsekwencje powyższego dla małżonka nie-właściciela w przypadku rozpadu małżeństwa stron?

Konsekwencje powyższego.

Po pierwsze, gdy dojdzie do rozwodu, małżonek, który nie był stroną umowy sprzedaży nieruchomości, oczywiście będzie zobowiązany do jej opuszczenia.
Po drugie, przysługiwało mu będzie względem małżonka – właściciela roszczenie o zwrot nakładu poczynionego na zakup nieruchomości w postaci połowy środków pochodzących ze sprzedaży wspólnego mieszkania, jakie przeznaczone zostały na jego zakup.
Po trzecie, będzie się on mógł domagać zwrotu przekazanych małżonkowi- właścicielowi kwot na spłatę kredytu zaciągniętego na nową nieruchomość, pod takim jednak warunkiem, że powyższe będzie w stanie udowodnić konkretnymi przelewami z prawidłowo określonym tytułem przelewu – np. „na spłatę kredytu”. Jeżeli małżonek nie-właściciel dokonywał będzie przelewów, nie wpisując ich tytułów, małżonek właściciel w przyszłości twierdził będzie, iż ów środki wydatkował na zaspokojenie potrzeb rodziny, a nie na spłatę kredytu.
Po czwarte, jeśli ze środków pochodzących z majątku osobistego małżonek nie-właściciel poczynił nakłady na nową nieruchomość np. zakupił drzwi lub rolety antywłamaniowe, a powyższe udokumentuje fakturą lub przelewem, będzie mu przysługiwało roszczenie o zwrot w/w nakładu.
Po piąte, najbardziej niekorzystnie rysować się będzie sytuacja prawna małżonka nie-właściciela, który z własnych dochodów pokrywał opłaty eksploatacyjne za mieszkanie, opłacał przedszkola dzieci, zakupywał żywność, czyli samodzielnie ponosił koszty utrzymania rodziny, a drugi małżonek – właściciel dokonywał nakładów na nieruchomość. Niestety w takiej sytuacji małżonkowi nie-właścicielowi nie będzie przysługiwało ani roszczenie o zwrot ½ poniesionych kosztów utrzymania rodziny, ani roszczenie o zwrot ½ nakładów poczynionych przez małżonka właściciela.

Jak się zatem zabezpieczyć?

O czym zatem powinien pamiętać małżonek nie- właściciel w sytuacji w której zdecyduje się on na dokonanie rozdzielności majątkowej po to by jego małżonek, posiadający zdolność kredytową mógł nabyć dla nich nową większą nieruchomość w miejsce dotychczasowej?

1. w akcie notarialnym, na podstawie którego małżonek ze zdolnością kredytową nabędzie nieruchomość, należy wskazać, że cena częściowo uregulowana zostanie gotówką, pochodzącą ze sprzedaży nieruchomości wspólnej, przy czym nakład poczyniony z powyższego tytułu przez małżonka, nieposiadającego zdolności kredytowej wynosił będzie X zł;
2. jeśli małżonek nie-właściciel spłaca kredyt drugiego małżonka zaciągnięty na zakup nowej nieruchomości, przelewając środki na powyższe małżonkowi właścicielowi w tytule przelewu powinien on wskazać, iż są to środki na spłatę raty kredytu;
3. małżonek nie-właściciel nie powinien wyrażać zgody na to by:
   • z własnych dochodów całościowo pokrywać koszty utrzymania rodziny,
   • wyłącznie drugi małżonek z własnych dochodów dokonywał nakładów na nabytą nieruchomość.

Należy dążyć do tego, aby małżonkowie w równym stopniu partycypowali w dwóch w/w kategoriach kosztów, przy czym dokonując płatności za nakłady na nieruchomość małżonek nie-właściciel powinien zbierać faktury potwierdzające fakt ich poczynienia.
Zastosowanie się do trzech powyższych zasad, w przypadku późniejszego rozpadu małżeństwa stron, stanie się podstawą do dochodzenia zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość przez małżonka nie-właściciela w sposób dla niego optymalny i sprawiedliwy.