Dlaczego korzystniejszym jest zawieranie umów najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony?

Najem lokalu mieszklanego=stały przychód

Dość powszechnym jest inwestowanie oszczędności w lokale mieszkalne w celu ich wynajmu osobom trzecim. W naszej świadomości funkcjonuje przekonanie, iż optymalnym jest zawieranie umów najmu na czas nieokreślony, albowiem właśnie one gwarantują długofalowy i stały przypływ gotówki. Wprowadzone do niej postanowienia o możliwości rozwiązania umowy, mają nam gwarantować możliwość zakończenia terminu jej obowiązywania po upływie okresu wypowiedzenia lub bez zachowania powyższego okresu – w sytuacji w której lokatorzy zalegali będę z zapłatą czynszu najmu.

Nieważne postanowienia umowy najmu lokalu mieszklanego

Najczęściej spotykanymi zapisami o wypowiedzeniu umowy są te:
• przewidujące możliwość jej wypowiedzenia z zachowaniem 1-3 miesięcznego okresu wypowiedzenia,
• przewidujące możliwość jej wypowiedzenia w trybie natychmiastowym w przypadku braku płatności czynszu najmu.
Postanowienia te, powszechnie spotykane w umowach najmu lokalu mieszkalnego, są nieważne.

Wyłączne podstawy wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszklanego.

Zamknięty katalog przesłanek wypowiedzenia tego typu umów umieszczony został w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Postanowienia te maja charakter bezwzględnie obowiązujący, w związku z czym strony nie mogą wprowadzić do umowy odmiennych uregulowań w kwestii wypowiedzenia umowy najmu.
Kiedy zatem możemy wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego w przypadku powstania zaległości w płatności czynszu najmu?
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów w takim przypadku umowa może zostać wypowiedziana wyłącznie nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat, za co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
W praktyce w związku z brakiem płatności czynszu najmu umowę możemy wypowiedzieć z zachowaniem 1-miesiecznego okresu wypowiedzenia, wyłącznie gdy najemca zalega z płatnością czynszu lub opłat za 4 pełne okresy płatności.

Z jakich jeszcze powódów możemy wypowiedzieć umowę najmu loklau mieszklanego

Kiedy zaś możemy wypowiedzieć umowę najmu w przypadku w którym chcielibyśmy wykorzystać lokal mieszkalny w innym niż najem celu?
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów możemy to zrobić:
• z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego (nie możemy zatem wypowiedzieć umowy najmu, jeżeli lokal chcielibyśmy udostępnić rodzinie, a lokatorowi nie przysługuje tytuł prawny do lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, z którego lokator mógłby korzystać i który spełnia warunku przewidziane dla lokalu zamiennego),
• nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli zamierzamy zamieszkać w należącym do nas lokalu, a lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli dostarczymy mu lokal zamienny,
• nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli zamierzamy zamieszkać w należącym do nas lokalu, a nie dostarczymy lokatorowi lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje mu prawo do lokalu zamiennego.

Umowy najmu na czas nieokreślony – czy naprawdę warto je zawierać?

W świetle rygorystycznych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów dużo korzystniejszym rozwiązaniem jest zawieranie kolejnych umów najmu na czas określony – np. na 1 rok, albowiem:
• jeżeli wynajęty lokal będziemy chcieli wykorzystać w innym celu niż najem (zamieszkać w nim, udostępnić dzieciom, czy rodzicom), wystarczy, że poczekamy aż umowa najmu wygaśnie na skutek upływu czasu na który została zawarta,
• jeżeli powstaną zaległości w płatności czynszu np. w 10-tym miesiącu jej obowiązywania, nie będziemy musieli czekać z wypowiedzeniem umowy przez okres 4 miesięcy, albowiem ulegnie ona rozwiązaniu po upływie okresu, na który została zawarta.