Czy po upływie wskazanego w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej strony nie są już związane jej postanowieniami?

Umowa przedwstępna -myślimy o sobie poważnie.

Popularnym jest zawieranie umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości przed umowami przenoszącymi ich własność. Podpisanie umowy przedwstępnej stanowi potwierdzenie tego, że strony są zdecydowane zawrzeć ze sobą w przyszłości umowę sprzedaży nieruchomości. Ponadto stanowi ona impuls dla stron do rozpoczęcia działań, mających na celu realizację powyższego celu, takich jak pozyskanie kredytu, czy przygotowanie nieruchomości do wydania kupującym.

Termin w umowie przedwstępnej.

Ważnym elementem tej umowy jest postanowienie, określające termin zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, które zazwyczaj otrzymuje następujące brzmienie: „Umowa przeniesienia własności nieruchomości zawarta zostanie najpóźniej do dnia ……………..”.
Jaki charakter ma owo postanowienie, oraz czy po upływie wskazanego w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej strony nie są już związane jej postanowieniami – o tym w dzisiejszym poście.

Znaczenie terminu w umowie przedwstępnej.

Przede wszystkim wskazać należy, iż charakter powyższego terminu jest podobny do zakreślonego w fakturze terminu płatności. Przed jego upływem wystawca faktury nie może skutecznie domagać się jej zapłaty, a osoba na którą wystawiono fakturę nie jest w zwłoce z jej płatnością. Po upływie wskazanego w fakturze terminu płatności, osoba na którą wystawiono fakturę jest w dalszym ciągu zobowiązana do uregulowania zaległości, a wystawca faktury może skutecznie domagać się uregulowania długu w toku postępowania sądowego.
Analogicznie przy umowie przedwstępnej – przed upływem terminu zawarcia umowy sprzedaży nie można twierdzić, że którakolwiek ze stron pozostaje w zwłoce z realizacją umowy przedwstępnej, nie powstają również roszczenia, o których mowa poniżej w pkt 2 i 3.

Co się dzieje po upływie terminu, wskazanego w umowie przedwstępnej?

Po upływie powyższego terminu roszczenie o zawarcie umowy przedwstępnej staje się wymagalne i każda ze stron może skutecznie wyznaczyć termin stawiennictwa u notariusza celem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Jeśli którakolwiek ze stron bezpodstawnie nie stawi się u notariusza w wyznaczonym terminie:

1. druga strona może od umowy przedwstępnej odstąpić i złożyć oświadczenie o zatrzymaniu zadatku;
2. druga strona może domagać się odszkodowania za szkodę, którą poniosła przez to, że druga strona bezpodstawnie nie przystąpiła do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w wyznaczonym terminie;
3. druga strona może dochodzić zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na drodze sądowej, jeśli zawarto umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego;
4. rozpoczyna bieg roczny termin przedawnienia roszczeń, o których mowa w pkt 2 i 3.

Co jest kluczowe?

Istotnym jest, że upływ powyższego terminu nie powoduje wygaśnięcia umowy przedwstępnej. Po jego upływie strony w dalszym ciągu pozostają związane jej postanowieniami, tak długo jak nie rozwiążą jej na zasadzie porozumienia stron, albo nie odstąpią od niej w przypadkach przewidzianych przepisami prawa.

Jaka konkluzja?

W okolicznościach nie rokujących problemów nie ma zatem potrzeby sporządzania aneksów do umów przedwstępnych, wydłużających termin zawarcia umowy definitywnej.
Zasadnym wydaje się jednak dążenie do zawierania aneksu w powyższym zakresie w sytuacjach potencjalnie konfliktowych, przykładowo, jeśli potrzebujemy dodatkowego czasu na finalizację umowy kredytowej, a obawiamy się, że sprzedający nie wykaże się cierpliwością i bezpośrednio po upływie terminu do zawarcia umowy przedwstępnej wezwie nas, byśmy się stawili u notariusza, a następnie od umowy odstąpi.