Dlaczego warto na bieżąco porządkować stan właścicielski nieruchomości?

Ciemna perspektywa nieuregulowania stanu właścicielskiego nieruchomości.

Niestety zdarza się, w szczególności w przypadku budynków wybudowanych w latach 40, 50 czy 60-tych XX wieku (lub starszych), że  ich stan właścicielski, widniejący w księdze wieczystej, odzwierciedla sytuację z przed kilkudziesięciu lat.

W między czasie pierwotni właściciele nieruchomości (wpisani nieprzerwanie jako aktualni właściciele) umierają, pozostawiając po sobie swoich spadkobierców (kilkoro). Owi spadkobiercy (w większości nie zamieszkujący w budynku) pozostawiają po sobie kolejnych spadkobierców. W lokalu (formalnie niewyodrębnionym), odpowiadającym średnio powierzchni około ¼ całego budynku  mieszka krewny pierwotnego właściciela wraz z rodziną (któremu przysługuje udział 1/20 we współwłasności nieruchomości, czego nie jest świadomy).  Nieruchomość znajduje się w złym stanie technicznym, wymaga kapitalnego remontu, przy czym osoby faktycznie korzystającej z części nieruchomości nie stać na pokrycie jego kosztów. Nieruchomość niszczeje. Jako jedyny znany współwłaściciel nieruchomości osoba ta jest obciążana całością podatku od nieruchomości.

I nawet jeśli korzystajacy z nieruchomości podejmie decyzję o jej sprzedaży, nie będzie mógł on zmaterializować owego zamiaru do momentu uregulowania jej aktualnego stanu właścicielskiego i uzyskania zgody na jej sprzedaż na konkretnych warunkach od pozostałych współwłaścicieli.

A powyższe również wymagało będzie czasu i znacznego nakładu środków pieniężnych. W trakcie regulowania spraw prawnych nieruchomości osoba z niej korzystająca, często nie mając innej perspektywy, zmuszona będzie dalej zamieszkiwać w miejscu, którego sytuacja prawna pozostaje nieuregulowana, z towarzyszącym powyższemu brakiem motywacji do czynienia nakładów w zajmowanym lokalu (z uwagi na fakt, że nie wiadomo jak wyglądała będzie sytuacja po ustaleniu stanu właścicielskiego nieruchomości) i brakiem pewności co do swojej przyszłości.

Trudności z jakimi należy się zmierzyć chcąc zaktualizować stan właścicielski nieruchomości, „nietknięty” od dwóch –trzech pokoleń.

Co należało będzie zrobić, aby uregulować stan właścicielski nieruchomości?

Na początku niezbędnym będzie „cofniecie się” w czasie do chwili śmierci właściciela nieruchomości, wpisanego do księgi wieczystej, po to by ustalić krąg jego spadkobierców, oraz po to by zweryfikować, czy uregulowane zostały sprawy spadkowe po jego śmierci. Jeśli okaże się, że nie, należało będzie zainicjować postępowanie spadkowe. Dzięki powyższym działaniom ustalimy krąg współwłaścicieli nieruchomości zgodny ze  stanem istniejącym po śmierci pierwotnego jej właściciela.  Może się przy tym okazać, że ów krąg współwłaścicielski jest częściowo nieaktualny, albowiem niektórzy z ówczesnych współwłaścicieli nie żyją. W takiej sytuacji po każdym byłym współwłaścicielu należało będzie zainicjować kolejne postępowanie spadkowe. Będziemy mieli szczęście wówczas, gdy uda nam się ustalić adresy zamieszkania potencjalnych spadkobierców. Może się jednak okazać, że nie jesteśmy w stanie wskazać ich danych kontaktowych  np. wtedy gdy część z nich wyjechała za granicę, w następstwie czego będziemy zmuszeni zainicjować postępowanie spadkowe z udziałem kuratora, który będzie w/w osoby nieznane z miejsca pobytu reprezentował.

Ustalenie aktualnego stanu właścicielskiego nieruchomości może zająć kilka lat, przy czym niestety to nie koniec problemów związanych z istnieniem nieuregulowanego przez dekady stanu współwłasności.

Kolejną trudną do uzgodnienia kwestią  może okazać się wskazanie  sposobu korzystania z nieruchomości, zasad ponoszenia opłat eksploatacyjnych, czy udział w pokrywaniu kosztów związanych z nieruchomością. Niektórzy współwłaściciele mogą nie być zainteresowani utrzymaniem stanu współwłasności w następstwie czego, zainicjowane zostanie kolejne postepowanie sądowe o zniesienie współwłasności. Wydając rozstrzygnięcie w tego typu sprawie sąd ustali, którym współwłaścicielom należy przyznać nieruchomość na wyłączną własność (np. po wyodrębnieniu lokali), a którym z nich przysługiwać będzie roszczenie o spłatę z przysługujących im udziałów.

Nadmienić należy, iż przy rozdrobnionym stanie współwłaścicielskim nieruchomości trudno będzie ją sprzedać na tzw. wolnym rynku, albowiem  z uwagi na wielość współwłaścicieli i różne oczekiwania co do ceny, niemożliwym może okazać się wypracowanie niezbędnego konsensusu w powyższym zakresie. W między czasie powstawały będą kolejne roszczenia o zwrot nakładów, poczynionych na nieruchomości, czy innych kosztów związanych z jej użytkowaniem, co kreowało będzie kolejne sytuacje sporne.

Powyższych problemów dałoby się w znacznej mierze uniknąć, gdyby poszczególni współwłaściciele nieruchomości na bieżąco regulowali jej właścicielski stan prawny.

Korzyści związane z bieżącym regulowaniem stanu właścicielskiego nieruchomości.

Jakie korzyści niesie za sobą bieżąca aktualizacja stanu właścicielskiego nieruchomości?

1. Nie dochodzi do rozdrobnienia udziałów w nieruchomości. Im mniej współwłaścicieli tym większa szansa na uzyskanie konsensusu w sprawach związanych z nieruchomością;
2. Nie dochodzi do sytuacji, w której należy porządkować sprawy spadkowe często dwóch lub trzech pokoleń kolejnych współwłaścicieli, co wymaga i czasu i środków pieniężnych;
3. Na ogół na bieżąco regulowane są sprawy związane ze zniesieniem współwłasności, w następstwie czego osoby faktycznie korzystające z nieruchomości spłacają pozostałych współwłaścicieli;
4. W miarę potrzeby ustanawiana jest odrębna własność lokali w budynku, dla których zakładane są księgi wieczyste, co daje podstawę by autonomicznie zarządzać wyodrębnionym lokalem;
5. Dużo rzadziej powstają roszczenia o zwrot nakładów, czy innych kosztów poniesionych na nieruchomość, dochodzone na drodze sądowej. Najczęściej wszystkie w/w kwestie regulowane są w oparciu o konsensus stron;
6. Nieruchomość znajduje się w dużo lepszym stanie techniczno-użytkowym. Przypisani do nieruchomości współwłaściciele czują się bowiem za nią odpowiedzialni, w związku czym regulują bieżące koszty jej utrzymania, wykonują niezbędne remonty i czynią na nią inne nakłady;.

Uporządkowany stan prawny nieruchomości – model do którego należy zmierzać.

Z tych też powodów zachęcam do:

1. bieżącego regulowania stanu właścicielskiego nieruchomości;
2. ustalenia aktualnego kręgu właścicielskiego nieruchomości – w sytuacji w której okazałoby się, iż stan ten pozostaje nieuregulowany.

Zawsze bowiem bezpieczniej i pewniej funkcjonować w uporządkowanym stanie prawnym.