Czy kupujący, który zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, może  obawiać się skierowania w jego stronę roszczenia ze skargi pauliańskiej przez wierzyciela sprzedającego?

Czym jest skarga paluliańska?

Najogólniej, skarga paulińska jest instytucją po uaktywnieniu której, wierzyciel może wszcząć egzekucję swojej wierzytelności m.in. z nieruchomości pomimo tego, że w celu uniemożliwienia skutecznego jej przeprowadzenia dłużnik zbył ją osobie trzeciej, która o powyższym wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć.

Wskazać tutaj należy, że umowa sprzedaży może zostać zaskarżona skargą paulińską (przy spełnieniu ustawowych przesłanek) nie tylko w sytuacji, w której dłużnik sprzedał nieruchomość osobie trzeciej, ale również wówczas, gdy osoba trzecia odsprzedała ową nieruchomość osobie czwartej.

Przyglądając się bliżej skardze paluliańskiej zwrócić należy uwagę na dość skomplikowaną problematykę relacji przepisów regulujących w/w instytucję do przepisów o umowie przedwstępnej.

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Tytułem przypomnienia wskażę tylko, iż:

• w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej jej własność;
• umowa przedwstępna może być zawarta w formie zwykłej pisemnej – w takiej sytuacji w przypadku braku woli zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przez jedną ze stron,  może ona zostać zobowiązana do zapłaty na rzecz drugiej strony odszkodowania w granicach ujemnego interesu umownego (tzw. skutek słabszy umowy przedwstępnej);
• umowa przedwstępna może być zawarta w formie aktu notarialnego – w takiej sytuacji, w przypadku braku woli zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przez jedną ze stron, druga strona jest uprawniona do dochodzenia jej zawarcia na drodze procesu sądowego (tzw. skutek silniejszy umowy przedwstępnej).

Dla kogo szczególnie istotną może okazać się relacja przepisów o umowie przedwstępnej do przepisów o skardze paulińskiej?

Wracając do wzajemnej relacji przepisów regulujących skargę pauliańską i umowę przedwstępną, pojawia się tutaj ważne pytanie, a mianowicie: czy można zaskarżyć nią  umowę sprzedaży nieruchomości, zawartą w celu wykonania umowy przedwstępnej? Wzajemny stosunek w/w przepisów jest szczególnie istotny z punktu widzenia kupującego nieruchomość w wykonaniu postanowień umowy przedwstępnej,  który nie chciałby, aby doszło do sytuacji, gdy wierzyciel sprzedającego prowadził będzie egzekucję z nabytej od dłużnika nieruchomości (za którą kupujący uregulował już cenę).

Płaszczyzny rozpatrywania wzajemnych relacji przepisów dotyczących obu instytucji.

Problematyka wzajemnej relacji uregulowań prawnych, dotyczących skargi paulińskiej i umowy przedwstępnej, może być rozpoznawana na dwóch płaszczyznach:

– pierwszej, gdy dłużnik sprzedał nieruchomość osobie trzeciej;

– drugiej, gdy osoba trzecia sprzedała osobie czwartej nieruchomość, nabytą od dłużnika.

Czy można zaskarżyć skarga plauliańską umowę sprzedaży nieruchomości, zawartą w celu wykonania umowy przedwstępnej na linii dłużnik – osoba trzecia?

Przechodząc do rozważań, dotyczących relacji powyższych przepisów w pierwszej płaszczyźnie, tytułem wstępu wskazać należy, że aby skutecznie zaskarżyć umowę sprzedaży nieruchomości skargą paulińską muszą być spełnione łącznie wszystkie przewidziane przepisami prawa przesłanki,  a mianowicie: nabywca nieruchomości musi uzyskać korzyść majątkową, w następstwie czego niemożliwym stanie się wyegzekwowanie od zbywcy nieruchomości całości lub części roszczenia wierzyciela, o czym nabywca nieruchomości w chwili zawierania umowy sprzedaży powinien wiedzieć lub mieć możliwość łatwego uzyskania informacji w powyższym zakresie.

Przechodząc do sedna:

1. jeżeli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości na linii dłużnik – osoba trzecia zawarto w formie aktu notarialnego przed powstaniem długu, zawarcie umowy przenoszącej własność (po powstaniu długu) w wykonaniu w/w umowy przedwstępnej nie będzie mogło być klasyfikowane jako dokonane z pokrzywdzeniem wierzyciela;
2. jeżeli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości na linii dłużnik – osoba trzecia zawarto w formie aktu notarialnego po powstaniu długu,  zawarcie umowy przenoszącej własność w wykonaniu w/w umowy przedwstępnej będzie mogło być klasyfikowane jako dokonane z pokrzywdzeniem wierzyciela jedynie wówczas, gdy w chwili zawierania umowy przedwstępnej osoba trzecia wiedziała, lub z łatwością mogła się dowiedzieć, iż w następstwie wykonania jej postanowień wierzyciel pozbawiony zostanie możliwości skutecznego przeprowadzenia egzekucji z majątku dłużnika;
3. zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości po powstaniu długu w wykonaniu umowy przedwstępnej będzie mogło być klasyfikowane jako dokonane z pokrzywdzeniem wierzyciela jedynie wówczas, gdy w chwili zawarcia umowy sprzedaży nabywca nieruchomości wiedział, lub z łatwością mógł się dowiedzieć, iż w następstwie przeniesienia jej własności, wierzyciel pozbawiony zostanie możliwości skutecznego przeprowadzenia egzekucji z majątku dłużnika:

• jeżeli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości na linii dłużnik – osoba trzecia zawarto w formie pisemnej przed powstaniem długu;
• jeżeli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości na linii dłużnik – osoba trzecia zawarto w formie pisemnej po powstaniu długu.

Czy można zaskarżyć skarga plauliańską umowę sprzedaży nieruchomości, zawartą w celu wykonania umowy przedwstępnej na linii osoba trzecia – osoba czwarta?

Przechodząc do rozważań, dotyczących relacji powyższych przepisów w drugiej płaszczyźnie:

1. jeżeli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości na linii osoba trzecia – osoba czwarta zawarto w formie aktu notarialnego przed powstaniem długu, zawarcie umowy przenoszącej własność w wykonaniu w/w umowy przedwstępnej nie będzie mogło być klasyfikowane jako dokonane z pokrzywdzeniem wierzyciela;
2. jeżeli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości na linii osoba trzecia – osoba czwarta zawarto w formie aktu notarialnego po powstaniu długu,  zawarcie umowy przenoszącej własność w wykonaniu w/w umowy przedwstępnej będzie mogło być klasyfikowane jako dokonane z pokrzywdzeniem wierzyciela jedynie wówczas, gdy osoba czwarta, w chwili zawierania umowy przedwstępnej, wiedziała, iż w następstwie wykonania jej postanowień wierzyciel pozbawiony zostanie możliwości skutecznego przeprowadzenia egzekucji z majątku dłużnika;
3. zawarcie umowy przenoszącej własność w wykonaniu umowy przedwstępnej będzie mogło być klasyfikowane jako dokonane z pokrzywdzeniem wierzyciela jedynie wówczas, gdy w chwili zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości osoba czwarta wiedziała, iż w następstwie przeniesienia jej własności wierzyciel pozbawiony zostanie możliwości skutecznego przeprowadzenia egzekucji z majątku dłużnika:

• jeżeli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości na linii osoba trzecia – osoba czwarta zawarto w formie pisemnej przed powstaniem długu;
• jeżeli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości na linii osoba trzecia – osoba czwarta zawarto w formie pisemnej po powstaniu długu.

Na marginesie wskazać należy, że w celu zaskarżenia czynności prawnej dokonanej na linii osoba trzecia – osoba czwarta oprócz istnienia podstaw uzasadniających zaskarżenie czynności prawnej na linii dłużnik – wierzyciel, niezbędna jest wiedza osoby czwartej o nabyciu nieruchomości przez osobę trzecią w warunkach pokrzywdzenia wierzyciela.

W powyższym wpisie wykorzystano grafikę Monestera, opublikowaną w serwisie pexels.com.